Jako, że jestem słaby w budowaniu napięcia to powiem już na wstępie:
Gdyby któryś z banków wprowadził w takim kształcie produkt i nazwał go "bezpieczny kredyt na 2%" to doczekałby się niezłych kar z UOKIK za wprowadzanie klientów w błąd...
Czy ten kredyt faktyczne jest na 2% jak sugeruje jego nazwa? W tym problem, że NIE. Kwota miesięcznej dopłaty obliczana jest wg wzoru: (W-2%)/12m-cy. Czym jest owo W? Jest to 90% ze średniej oprocentowań banków które przystąpiły do programu. Mamy zatem 5 banków które oferują oprocentowania: 7,0; 7,5; 8,0, 8,5 i 9%. Powiedzmy że twój bank daje ci normalnie 7,5%. Przy bezpiecznym kredycie to 0,9 x 8%-2% czyli 5,2%. Trochę powyżej powyżej 2% prawda?
Powiecie jednak, że zawsze to mniej niż 7,5%. Problem w tym, że oprocentowanie to będzie zawsze stałe przez okres dopłat (max 10 lat) + 5lat. Oprocentowania stałe w bankach z zasady generują dla nich większe ryzyko (tzw. ryzyko stopy procentowej) i jest wyższe od zmiennych oprocentowań średnio o 0,4-1,0pp). Pozostałe problemy:
1) Normalnie przy kredytach mieszkaniowych mamy do wyboru raty równe lub malejące. W tym kredycie może to być tylko oprocentowanie malejące. Owszem szybciej tu będziecie spłacać kapitał, więc spłacicie mniej odsetek w całym okresie kredytowania niż przy ratach równych. Jednak przez kilka pierwszych lat (przy kredycie 20 letnim przez około 8) będziecie płacić znacznie wyższe raty, a te wyższe raty istotnie wpłyną na maksymalną kwotę kredytu która dla małżeństwa wyniesie max 600 tyś zł, a dla singla 500 tyś zł (Wyobrażacie sobie kupić coś konkretnego za to w Warszawie?)
2) Kontynuując temat oprocentowania. Niejaki "jaszczomp" z NBP mówi coś o płaskowyżach inflacji i prawdopodobnym obniżaniu niedługo stóp procentowych. Cóż, wy wybierzecie kredyt o stałym oprocentowaniu to wszelkie obniżki Was ominą. Przez 7-8 ostatnich lat stopy procentowe były znacznie niższe, a oprocentowania kredytów hipotecznych oscylowały wokół 3-4%. Czy wspomniane przy tym 5,2% nadal jest takie atrakcyjne?
3) Możliwe jest uzyskanie kredytu bez wkładu własnego. Tu pojawiają się problemy dla banku, o których później. Nikt jednak nie mówi, że nie możesz mieć większego wkładu własnego niż 20%. Wiec jeśli zainwestowałeś już 25% to ten kredy nie jest dla Ciebie.
4) Wcześniejsza spłata całości kredytu? Tak ale tylko po 15 latach.
5) Nadpłaty kredytu? Tylko do poziomu maksymalnego wkładu własnego czyli do 20% wartości inwestycji. Dalej niedopuszczalne..
6) Opóźnienie w spłacie raty choć o 1 dzień lub o 1gr spowoduje że stracisz w danym miesiącu całą dopłatę. Może boleć prawda? Może też wepchnąć Was w spirale zadłużenia. Nie chodzi nawet o jakiś Wasz świadomy błąd. Np. ratę macie na 24 lipca. Szef wysłał Wam wypłatę właśnie 24, ale w Waszym banku zaksięgowano ją 25 lipca - straciliście już dopłatę. Jesteście pewni, że na koncie są środki potrzebne na ratę. Stan Waszego konta to 2004 zł, a rata wyniesie 2000 zł. Wypłaciliście jednak środki w obcym bankomacie i pobrano za to opłatę 5 zł. Przykro mi bardzo, straciliście dopłatę przez zaległość 1 zł...
6) Nie możesz mieć udziałów w innej nieruchomości mieszkalnej. Czyli mieszkasz z mamą i dostałeś spadek po zmarłym ojcu - udział w mieszkaniu. Przykro mi bardzo, ale nie dostaniesz tego kredytu i nie wyprowadzisz się "na swoje". Od razu spieszę z wyjaśnieniem, że jeżeli taki udział w spadku otrzymasz w trakcie kredytowania to dopłaty nie stracisz. Jeśli jednak ty bądź twój współmałżonek i współkredytobiorca zakupi w trakcie kredytowania inną nieruchomość to stracicie już całkowicie możliwość korzystania z dofinansowań.
7) W kredytowanym lokalu nie może być prowadzona działalność gospodarcza. Nie chodzi tu bynajmniej o to że mieszkacie w innym lokalu a tu prowadzicie tylko działalność. Jesteście hydraulikiem, macie w mieszkaniu zarejestrowaną działalność a wiadomo że usługi faktycznie prowadzicie u Klientów w ich domach. Nic nie szkodzi, dopłaty przepadają. Dziś może jest to nieistotne, ale czy jesteście pewni, że przez najbliższe 10 lat nie będziecie zmuszeni zarejestrować działalności? Przecież wypychanie na samozatrudnienie jest dość powszechne w takich zawodach jak kierowcy, pielęgniarki czy przedstawiciele handlowi..
Teraz rzeczy które pozornie Was nie dotyczą, ale bankom a więc i pośrednio Wam sprawią problem.
Wspominałem o braku wkładu własnego. Możecie mieć zerowy wkład własny o ile uzyskacie poręczenie BGK.Tu raczej nie będzie problemów i je uzyskacie. Zapłacicie za nie tylko 1% za cały okres kredytowania. Problem pojawia się przy zabezpieczeniu. Jest coś takiego w bankach jak Rekomendacja S, która nakazuje bankom by stosunek wielkości kredytu do wartości zabezpieczenia nie był większy niż 75%. Przy braku wkładu własnego kupujecie np. mieszkanie warte 500 tyś za 500 tyś, czyli 500/500 x 100 daje nam 100%. Zatem nie spełniacie wspomnianej rekomendacji - musicie dorzucić zabezpieczenia hipotecznego, a przypominam że nie możecie mieć w posiadaniu innej nieruchomości by o owy kredyt się starać. Zatem musicie szukać jelenia który pozwoli Wam zabezpieczyć Wasz kredyt na swoim domu. Cóż, albo macie dobrych rodziców, albo życzę Wam powodzenia...
Problem nr 2 to zdolność kredytowa. Wprawdzie jest rekomendacja KNF, że zdolność liczymy "z uwzględnieniem dopłat" czyli teoretycznie dla niższej raty. Jednak jest to tylko zalecenie, a jeśli chodzi o "poluzowanie regulacji" to KNF ma zwyczaju na końcu dodawać coś w stylu "ostateczna decyzja zależy od weryfikacji indywidualnego ryzyka przez bank". Normalnie banki mają przykaz podejścia ostrożnościowego, czyli przyjmujemy najgorszą przewidywalną wersję i podwyższamy go o tzw. bufor bezpieczeństwa (który obecnie minimalnie wynosi 2,5% a jeszcze w kwietniu wynosił aż 5%). Jako analityk kredytowy chcąc być ostrożnym powinienem liczyć że dopłatę możesz stracić i dodać do tego jeszcze 2,5%. Czyli w omawianym na wstępie przykładzie mimo, że będziesz płacił 5,2% to zdolność policzę ci na oprocentowaniu 10% (7,5% + bufor). Nie muszę chyba mówić, że odbije się to na Twojej zdolności? Jak podejdą do tego banki nie wiem? Zmieni się rząd i KNF za 2 czy 3 lata może zarzucić im "zbyć optymistyczne podejście"
Co ja bym zrobił? Raczej czekał na poprawki w ustawie, więcej interpretacji lub... poprawę ofert banków dla "normalnych mieszkaniówek". Podejrzewam że niedługo banki obniżą marże dla zmiennych oprocentowań.. Obawiam się, że bezpieczny kredyt 2% skończy podobnie jak sławne już mieszkanie +...